Первоначальный взнос по ипотеке начислят по-новому: Как работает этот механизм. В чём минусы и плюсы

С 1 января 2027 года у граждан России появится ещё один способ накопить на недвижимость – договор жилищных сбережений. По сути, это новый тип депозита: человек открывает его, чтобы собрать на первоначальный взнос или закрыть уже имеющуюся ипотеку. Заёмщик не привязан к одному месту – погасить долг или взять ипотеку можно в любой организации, но специальные условия по ставке и упрощённое одобрение действуют только там, где лежали сбережения.

Кто и где сможет открыть

Договор разрешат заключать только физическим лицам и только в банках, которые соответствуют требованиям ЦБ. Точный список появится позже, но уже понятно, что это будут крупные игроки. Один человек сможет открыть не более одного жилищного вклада в одной кредитной организации, но сможет одновременно копить в нескольких.

Главная фишка – страховка до 10 миллионов

Деньги на таком депозите застрахует государство. Максимальная сумма возмещения – 10 млн рублей, что заметно выше обычного лимита в 1,4 млн. Правда, есть нюанс: Агентство по страхованию вкладов выплатит повышенную компенсацию только один раз. Если вы уже получали страховку по жилищному вкладу в одном банке, а потом открыли новый в другом и он тоже лопнул – во втором случае вернут только стандартные 1,4 млн.

Сроки, проценты и пополнение

Минимальный срок – три года. Но уже через 12 месяцев накопленные средства можно пустить на первый взнос по ипотеке или на погашение действующего кредита. Ставка не может быть ниже ключевой – это защищает от обесценивания денег. Плюс депутаты обсуждают налоговые льготы: проценты хотят частично или полностью освободить от налога на доходы. Пока норма не принята, но к ней пообещали вернуться в весеннюю сессию 2027 года.

Каждый банк сам устанавливает порядок и периодичность начисления процентов, а также допустимую частоту пополнения вклада.

Есть одна особенность: вносить средства разрешат как самому вкладчику, так и третьим лицам. Семьи с детьми видят в этом удобный инструмент – можно открыть вклад на ребёнка, пополнять его силами родственников, и к совершеннолетию на счету уже соберётся приличная сумма для первого взноса.

Если кредитная организация откажет в ипотеке или сам человек передумает покупать недвижимость, деньги с процентами вернут. Но нужно учесть, что при добровольном отказе забрать их можно не раньше чем через полтора года после подписания договора.

Защита от мошенников

В законе прописан "период охлаждения" для досрочного снятия крупных сумм. Если вкладчик решает забрать деньги раньше срока, банк может установить задержку до 48 часов. За это время с клиентом свяжутся, чтобы убедиться: он действует добровольно и не под влиянием мошенников.

Это большой плюс, но в случае, когда деньги действительно понадобятся срочно, – он может превратиться в серьёзную проблему.

В чём заключается выгода банка

Кредитная организация получает длинные и предсказуемые деньги, видит платёжную дисциплину будущего ипотечника и зарабатывает на нём дважды – сначала на вкладе, потом на кредите.

Эксперт по банковским продуктам Ольга Савельева объясняет:

По сути, это конвейер: человек сам приходит, копит, доказывает надёжность, а затем сам же берёт ипотеку. Банку остаётся вовремя предложить привлекательные условия и не испортить отношения на этапе накопления, чтобы клиент не ушёл к конкурентам. В итоге выигрывают оба.

Будет ли спрос

ЦБ и Минфин тестировали идею в четырёх пилотных регионах: Москве, Московской области, Татарстане и Краснодарском крае. Около 7% опрошенных заявили, что готовы открыть такой вклад в первый год. Основной интерес проявили семьи с детьми и молодые люди до 35 лет.

Многие уже проводят параллели с советскими сберкассами: спокойно копишь на квартиру, а не залезаешь в ипотеку на десятилетия. Жилищный вклад – хороший инструмент, если вы любите планировать наперёд и не против три года методично откладывать. Но есть нюанс: пока вы копите, цены на жильё могут убежать вперёд, и тогда придётся брать кредит побольше или продолжать копить.